오늘은 DSR의 개념과 규제에 대해 알아보겠습니다. 2021년 7월부터, 단계적으로 DSR의 40% 적용 대상이 확대되고 있습니다.
이는 소득이 없다면, 그만큼 대출을 받을 수 없다는 것으로 내 집 마련을 꿈꾸시는 분들은 꼭 알아야 하는 대출규제인데요. 지금부터 DSR 대출규제에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.
1. DSR의 개념
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채 원리금 상환비율을 의미합니다. 이는 우리가 익히 아는 DTI(Debt to Income Ratio) 보다 더 강화된 개념입니다. 주택담보대출뿐만 아니라, 신용카드, 학자금 대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금 등의 모든 부채에 대한 원리금을 자신의 연봉으로 나누는 비율이기 때문입니다.
DSR 비율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.
총부채 연간 원리금 상환액/연소득
2. DSR 대출규제 확대
2023년 7월부터 차주 단위의 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제가 전면 적용됩니다. 해당 규제는 그동안 투기지역, 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택에만 적용되던 규제였습니다.
하지만 2021년 7월부터는 6억 원 초과 주택으로 확대되었습니다. 또한, 1억 원이 넘어서는 신용대출에도 원리금 상확액이 소득의 40%를 넘어설 수 없도록 차주별 단위의 상환 능력 심사가 의무화됐습니다.
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최근 윤석열 당선인이 LTV 제한을 풀어주겠다고 발표하면서, DSR 규제 역시 조금은 완화될 것으로 예상하는 사람들이 많습니다. 우선 정부는 당분간 DSR규제를 풀어줄 계획이 없다고 밝혔습니다. 따라서 DSR 규제가 더 심해지지는 않을 것으로 보이나, 당분간 현 6억 원의 규제는 유지될 것 같습니다.
3. DSR 적용 예시
규제지역에 6억 원 이상 아파트를 구매할 때, 주택담보대출로 매년 갚아야 하는 원리금 액수를 대출자 연소득의 40%를 넘지 않은 수준으로 맞춰야 합니다. 여기에 신용대출, 마이너스 통장, 학자금 대출, 카드론이 있다면 주담대 한도가 더 줄어듭니다.
사실 다른 대출이 없다면, DSR 40% 규제가 대출시장에 미치는 영향은 크지 않습니다. 이미 규제지역의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 40~50%로 제한돼 있기 때문입니다. 금융위의 시뮬레이션에 따르면, 연봉 5,000만 원의 직장인이 투기지역에서 9억 원 집을 살 때 DSR 40%를 적용해도, 만기를 30년(금리는 2.5%로 가정)으로 늘리면 최대 4억 2,200만 원을 받을 수 있습니다. 현재 LTV 40% 규제 대출한도인 3억 6,000만 원보다 더 높은 수준입니다.
4. DSR 계산법
신용대출이 있다면 DSR 적용이 달라집니다. 금융위는 DSR 산정 시 대출의 실제 만기가 적용될 수 있도록 신용대출의 만기 기준을 기존 10년에서 5년으로 축소한다고 밝혔습니다.
DSR 산정 시 신용대출은 1년 만기의 상품이어도 매년 갱신되는 관행을 고려해 일률적으로 10년 만기를 적용해왔습니다. 만기 기준이 반으로 줄면 차주가 매년 상환해야 하는 대출금 부담은 늘기 때문에, DSR 산정 시 대출한도도 반으로 줄어듭니다.
예를 들어 연봉 5000만 원인 A 씨가 신용대출 1억 원을 받을 경우, 현재는 10년 분할상환으로 가정해 연 상환액을 1000만 원으로 계산했습니다. 그러나 만기 기준이 5년으로 줄면 연 상환액은 2000만 원으로 늘게 된다. 이를 A 씨의 연 소득으로 나누면 DSR 40%로 계산돼 이 자체만으로도 추가 대출이 불가능하게 됩니다.
- 현재 신용대출 10년 만기 적용
- ’21년 7월 7년 만기 적용
- ’22년 7월 5년 만기 적용
앞으로 마이너스 통장 등 신용대출이 있으시다면, 대출 Risk 관리를 해야 합니다. 신용대출이 있다면, 주담대를 일으키기 쉽지 않기 때문입니다.
위의 사이트는 DSR 계산기입니다. 본인의 부채 상황을 넣으면, DSR을 계산해줍니다. 정확한 DSR은 은행에서 계산하시고, 아래 계산기는 참고 정도로만 활용하시기 바랍니다.