조정지역 대상 지역에 부동산 경매 낙찰받는다고 가정했을 때, 경락잔금 대출 한도는 얼마까지 나올까요?
부동산 경매 입찰하는건 어렵지 않습니다. 경매 초보자분들도 물건이 확실하다면 경매금을 걸고, 운이 좋으면 좋은 금액에 낙찰을 받을 수도 있죠. 하지만 문제는 그다음부터입니다.
대출이 얼마나 나올지, 그리고 현실적으로 대출 외에 얼마나 많은 자금이 필요할지 방법은 없는지 살펴보도록 하겠습니다.
경락잔금 대출 얼마나 나올까?
※ KB시세를 기억하라
대출의 기본은 KB부동산 시세가 제일 중요합니다. KB부동산 시세로서 해당 아파트나 빌라가 현재 얼마짜리냐가 중요합니다. 일반적으로 경락잔금대출은 일종의 주택담보대출이기 때문에 담보물의 가치가 얼마냐에 따라서 대출 한도가 달라집니다. 그 기준점은 KB시세가 되는 것입니다.
※ 지역에 따라 대출 한도가 다르다
- 투기지역 : LTV 40%
- 조정대상지역 : LTV 50%
- 기타 지역 : LTV70%
주택담보대출 금리 비교 분석하는 방법 (금융감독원 추천)
지역에 따라 주택담보대출 나오는 비율이 다릅니다. 투기지역은 일반적으로 40%, 조정대상지역은 50%, 기타 지역은 70%까지 나옵니다. 2022년 현재 투기지역, 조정대상지역의 내용은 아래의 내용을 참고하시기 바랍니다.
<투기지역>
<조정대상지역>
서울지역은 전역이 투기지역이 되었고 경기도권도 일부 지역을 제외하고서는 대부분 다 투기지역 및 조정대상지역으로 묶여있습니다. 지방도 많은 곳들이 조정대상지역으로 묶여 있기 때문에 대출 LTV에서 70%까지 나오는 기타 지역을 찾기는 쉽지 않습니다.
조정지역 경락잔금대출 한도 계산
| 조정지역 경락잔금대출 한도 예시 | |
| KB시세 | 3억원 |
| 조정대상지역 LTV | 50% : 1억 5천만원 |
| 낙찰가 | 2억 4천만원 |
| 필요 현금 | 9천만원 |
자 조정대상 지역 경락잔금 대출에 대한 한도를 계산해보도록 하겠습니다. 예시를 들어서 살펴보겠습니다. 3억 원짜리 KB시세 아파트가 경매물건에 나왔습니다. LTV가 50%까지 나오기 때문에 대출 한도는 최대 1억 5천만 원까지 나옵니다. 무조건 다 나오리라는 보장은 없고 개인의 신용도와 소득 수준에 따라 한도가 제한될 수도 있습니다.
낙찰가는 2억 4천만 원입니다. 낙찰가에서는 보통 70%까지 나옵니다. 2억 4천만 원의 70%면 1억 6800만 원인데 둘 중에 더 적은 금액인 1억 5천만 원까지만 나옵니다. 내가 필요한 현금은 일단은 9천만 원을 잡아야 하겠습니다.
낙찰대금만 생각하면 오산!
낙찰대금 외에도 들어가는 비용들이 있습니다. 딱 9천만 원만 가지고 구매를 하려고 한다면 이는 큰 오산입니다. 추가적으로 어떤 것들이 들어가는지 간략하게 살펴보겠습니다.
1) 등기비
등기신청을 하면 등기비가 발생합니다. 인지세의 경우에는 1억 원 초과 ~ 10억 이하 주택은 15만 원이 나오고 증지대 제증명 비가 약 35000원 정도 나옵니다. 법무사를 끼게 되면 법무사 수수료와 대행수수료 일당 교통비가 5~60만 원 정도 나올 수 있습니다. 적게는 20만 원 ~ 많게는 100만 원 이상 등기비가 나올 수 있습니다.
2) 취등록세
소유권을 최득할때에는 취득세, 등록세 발생합니다. 85제곱미터 이상의 주택을 취득한 경우에는 농특세가 발생합니다. 무주택자는 취득세는 1.1%만 내면 됩니다. 무주택자는 아까 말한 3억짜리 아파트를 취득했으면 약 330만 원의 취득세가 발생합니다. 여기에 부수적인 비용이 들어갑니다. 실제로는 무주택자라고 하더라도 1.5%로 계산해서 450만 원 정도 들어간다고 보면 되겠습니다.
3) 미납 관리비
관리비가 미납되어 있을 수 있습니다. 관리비 미납분은 공용 부분에 대한 부분을 내야 하는데 이것이 많으면 100만 원이 넘을 수도 될 수 있습니다.
4) 인테리어 비용
세부적인 견적을 받아봐야 하겠지만 85제곱미터 기준으로 새시를 안 한다는 기준 하에 약 1천만 원 정도가 들어갑니다. 빌라나 원룸처럼 크기가 크지 않아 본인이 셀프 인테리어로 도배나 장판을 할 줄 알면 더 저렴하게 가능할 수도 있습니다. 그러나 업자를 부르는 게 시간이나 마감이 훨씬 괜찮습니다.
나머지 필요자금 어떻게 조달할까?
시세 3억 원짜리를 2억 4천만 원에 운 좋게 낙찰된다고 하더라도 상품성을 갖추고 이것저것 취득을 할 때 들어가는 비용을 따져본다면 1억 1천만 원 이상은 가지고 있어야 합니다. 그러나 현찰로 1억 원씩 가지고 있는 사람은 많지 않습니다.
■ P2P 대출
그렇다면 또 어디 돈 빌 릴 곳을 찾아봐야 합니다. 많은 사람들이 알아보는 것이 P2P 대출입니다. P2P 대출은 일종의 대부업입니다. 이러한 P2P 대출의 통용 한도는 KB시세의 80~90%입니다. 100% 대출이 되지는 않습니다.
80%로 잡으면 2억 4천만 원 전체 대출이 가능하다는 것입니다. 그렇다고 해서 전체 다 P2P 대출에서 돈을 빌리라는 것이 아닙니다.
선순위인 경락잔금대출에서 우선 1억 5천만 원을 빌리고, 후순위로 P2P 대출 9천만 원이 가능하다는 것입니다. 물론 대출 이자는 경락잔금 대출의 경우에는 연 3~4%대, 후순위 P2P 대출은 10% 이상을 예상해야 합니다.
인테리어 비용이나 취등록세 등기비 정도는 내가 부담하고 경매가 진행할 수 있습니다.
■ 전세 놓기
전세가가 2억 4천만 원이라고 한다면 전세를 놓아서 해당 부채들을 다 상환할 수 있습니다. 전세를 놓아서 다시 기존의 대출을 갚습니다. 하지만 단기간 안에 갚아버리면 중도상환 수수료가 발생합니다. 3년 동안만 중도상환 수수료가 발생하고 3년 이후에는 중도상환 수수료가 발생하지 않습니다. 1 금융권에서 중도상환 수수료는 1%~1.5%입니다.
통상적으로 중도상환 수수료를 놓고 중도상환 수수료를 무는 것이 더 쌀 것인가, 이자부담이 더 저렴할 것이냐를 저울질해보고 중도에 상환할 수 도 있고 원리금 상환을 하다가 3년 이후에 갚을 수도 있겠습니다.
결론
부동산 경매를 하면 시세보다 더 저렴하게 낙찰받으면 큰 자기 자본 없이 부동산 투자를 할 수 있습니다. 하지만 경매를 하다 보면 별의별 변수가 더 생길 수 있습니다. 그때 든든한 버팀목이 돼주는 게 바로 현금이죠.
최근 저도 부동산 경매를 하면서 배우게 되는 내용들을 이렇게 정리하니 큰 도움이 되는 것 같습니다. 다른 내용들도 확인해보시고 성공적인 경매투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.